Договора от имени организации подписывает ее руководитель. Нарушение обязательств по договору влечет риск потерять не только уже заплаченные деньги, но и столкнуться с весьма существенной неустойкой. Именно поэтому руководителю важно правильно понимать условия договора. В этой статье приводится методика экспресс–проверки договоров руководителем перед их подписанием. Данная экспресс проверка не исключает участия специалистов (юристов, бухгалтеров) в предварительном согласовании и проверке всех сторон договора.

Стороны договора или Преамбула

Любой договор начинается с описания обеих сторон – названия компании и указания должностного лица, имеющего право подписи. Желательно, чтобы фамилия, имя, отчество и должность лица, подписывающего договор, были прописаны полностью. Обязательно должно быть указано на полномочия лиц, подписавших договор.

Например: ЗАО «Компания», именуемое в дальнейшем Продавец, в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава.

Если лицо, подписавшее договор действует на основании доверенности, то обязательно нужно запросить копию этой доверенности. В доверенности должны быть прописаны полномочия лица, подписавшего договор, как правило, это фраза: «заключать сделки и подписывать договора…»

Обратите внимание на срок доверенности: максимальный срок, на который выдается доверенность – 3 года, если срок действия доверенности не указан, то он составляет 1 год.

Предмет договора

Этот пункт – один из самых важных, поскольку отражает суть всего договора.Рассмотрим этот пункт на примере договора аренды нежилых помещений.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При заключении договора аренды арендатор должен в обязательном порядке проверить право арендодателя на владение и пользование помещением.

Существенным условием договора аренды является его предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а именно: имущество, которое передается в пользование арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество или объект договора, предмет считается несогласованным сторонами, и договор считается незаключенным.

Имущество, передаваемое в пользование, должно использоваться строго в соответствии с его назначением. Нецелевое использование имущества является основанием для досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ).

В договорах поставки товара в этом пункте должны быть прописаны наименование товара, единица измерения, цена за каждую товарную единицу, количество, стоимость всей партии, налог и общая сумма к оплате вместе с налогом. Если покупаются большие партии товара либо разнообразный ассортимент, то указывается лишь наименование товара, а все остальное выносится в спецификацию, где во всех подробностях и описывается.

Кроме того, договор поставки содержит указание на:

- сроки поставки - определенное количество дней с момента заключения договора либо с момента оплаты, либо указывается точная дата;

- вид транспорта и распределение между продавцом и покупателем обязательства по оформлению документов и оплате транспортных расходов, а также момент перехода прав собственности на товар от продавца к покупателю, величину риска повреждения или утраты товара.

Стоимость и порядок осуществления расчетов

Этот пункт посвящен финансовым расчетам между сторонами.

В нем нужно проверить:
- общую сумму оплаты, она обязательно должна содержать указание на НДС (например: в том числе НДС, НДС не облагается и т.д.). В соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) продавец дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС;
- форму расчетов (безналичная, наличным платежом, смешанная). В данном случае нужно обратить внимание, что лимит расчета наличными денежными средствами между организациями в рамках одного договора составляет 100 тысяч рублей;
- срок оплаты – определенное количество дней с момента получения товара, с момента отгрузки товара, с момента заключения договора и так далее. Как правило, за нарушение сроков оплаты договором предусматривается взыскание пени или неустойки;
- порядок оплаты (предварительная, последующая, оплата в момент получения товара).

Ответственность сторон

Это пункт, в котором говорится о гарантиях исполнения своих обязательств обеими сторонами, а также подробно описываются различные штрафные санкции и пени в случае неисполнения обязательств. В нем нужно проверить какие предусмотрены меры ответственности сторон: например, определенный процент стоимости недопоставленного вовремя товара за каждый день просрочки, которую выплачивает продавец, при несвоевременной оплате товара покупатель выплачивает пеню в размере оговоренного процента от невыплаченной суммы за каждый день задержки платежа. За уклонение от оплаты товара, за необоснованный отказ от оплаты товара покупатель выплачивает штраф – определенный процент от суммы, которая осталась невыплаченной.
Желательно, чтобы на стороны договора возлагались равные меры ответственности.

Изменение, расторжение и прекращение договора

Это пункт, в котором говорится о возможности по взаимному согласию изменить либо расторгнуть договор. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

При проверке договора обратите внимание, есть ли возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, предусмотрены ли за это какие-либо санкции. Обусловлен ли односторонний отказ от исполнения договора выполнением каких-либо условий. За какой срок необходимо уведомить сторону по договору об одностороннем отказе от исполнения договора, в какой форме должно быть совершено уведомление и т.п.

Обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажорные условия

Форс-мажорные условия – это обстоятельства непреодолимой силы, при наступлении которых выполнение условий договора становится невозможным. К ним относятся военные действия, природные стихийные явления (наводнения, землетрясения, цунами и так далее), политические перевороты, меняющие законодательство страны. В этом случае стороны не несут ответственности за срыв договора и невыполнение его обязательств. Данный пункт договора применяется редко. Однако его лучше включить в договор во избежание неожиданностей.

Срок действия договора

Для некоторых видов договоров срок имеет очень важное значение.

Например, срок действия договора аренды предусматривается сторонами.

Договор, заключенный на срок менее 1 года, должен быть заключен в простой письменной форме; договор, заключенный на больший срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с законодательством договор аренды, заключенный на срок менее 1 года и продленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Срок действия договора является важнейшим условием для лицензионного договора. Если в лицензионном договоре срок его действия не определен, то договор считается заключенным на 5 лет.

Дополнительные и заключительные условия

В этом пункте обычно указывают различные дополнительные условия. В этом пункте необходимо проверить, каким образом оформляются дополнения к заключенному ранее договору, также нужно проверить с какого числа или момента эти изменения и дополнения вступают в силу.

Реквизиты сторон

Это заключительный пункт договора, в котором указываются юридические адреса сторон.

В реквизитах необходимо проверить полное наименование компании, юридический и почтовый адреса, телефон, банковские реквизиты (наименование банка, расчетный счет, корреспондентский счет, ИНН, БИК и так далее), а также наименование должностного лица, которое имеет право подписи данного договора, его фамилию, имя, отчество.

Необходимо удостовериться, что лицо, указанное в преамбуле договора, совпадает с лицом, подписавшим договор.

Условия договоров не должны противоречить положениям гражданского законодательства. Рассмотрим требования, предъявляемые законодательством РФ к условиям договоров аренды недвижимости.

Условие договора

Нормативное обоснование

Указание на объект аренды в договоре

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.607 ГК РФ)

Правомерный арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ)

Передача арендованного имущества

Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по акту приема-передачи. Подписанный сторонами документ позволяет считать обязанность арендодателя передать имущество арендатору исполненной (ст. 655 ГК РФ)

Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.609 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ)

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (ст.610 ГК РФ)

Заключение договора аренды на новый срок

Преимущественное право при заключении договора аренды на новый срок (если иное не установлено законом или договором) при прочих равных условиях имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору. До окончания действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор аренды на новый срок. Срок такого уведомления устанавливается договором аренды (ст.621 ГК РФ)

Размер арендной платы

Договор аренды должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст.654 ГК РФ)

Изменение размера арендной платы

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (ст.614 ГК РФ)

Условия досрочного расторжения договора аренды арендатором

Арендатор вправе в судебном порядке потребовать досрочного расторжения договора при обнаружении недостатков полученного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют пользованию этим имуществом, если эти недостатки:

а) не были оговорены арендодателем при заключении договора;

б) не были заранее известны арендатору;

в) не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (ст.620 ГК РФ)

Условия досрочного расторжения договора аренды арендодателем

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ)

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.

Арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды (ст.616 ГК РФ)

Улучшения арендованного имущества

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (ст.623 ГК РФ)

 

 

Об авторе - Ольга Мацнева, руководитель Службы правового консалтинга Консалтинговой группы РУНА