До недавнего времени вопрос об отнесении незавершенного строительства к недвижимому имуществу являлся дискуссионным. Ранее объект незавершенного строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не признавался в качестве предмета гражданско-правовых сделок. В научной литературе было высказано мнение о том, что объект незавершенного строительства не может считаться объектом недвижимости, поскольку «до регистрации в порядке ст. 219 ГК любой объект не может считаться недвижимостью».
Существовало и иное мнение: «...объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи».
Данная дискуссия разрешилась лишь в 2004 г. в связи с внесением изменений в ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), согласно которым объекты, не завершенные строительством, были включены в перечень недвижимых вещей. Несмотря на это, на сегодняшний день понятие «объект незавершенного строительства» содержится лишь в Градостроительном кодексе РФ и отождествляется с понятием «объект капитального строительства» — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Но, на наш взгляд, данное определение не отражает всех существенных признаков, характеризующих этот объект, в связи с чем неразрешенным остается вопрос и о моменте возникновения такого объекта.
Существуют различные точки зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства. Согласно одной из них таким фактом следует считать получение разрешения на строительство и прав на земельный участок. На наш взгляд, данная позиция представляется неверной, поскольку такой юридический факт порождает лишь права на строительство объекта, без которых он считался бы самовольной постройкой, но не сам объект.
Наиболее широкое распространение получила точка зрения о том, что юридическим фактом, с которым следует связывать момент возникновения, а следовательно, и первоначальную государственную регистрацию объекта незавершенного строительства, является прекращение договора подряда в отношении этого объекта. Данную позицию поддерживают ряд авторов, таких как Е.А. Суханов, Г.С. Мостов, а также судебная практика.
Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, а также для регистрации права собственности на такой объект, по мнению ВАС РФ, является факт прекращения договора строительного подряда в отношении данного объекта.
При этом ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на основании содержания которой Пленум ВАС сделал этот вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Новая редакция закона больше не обусловливает государственную регистрацию права собственности на объекты, незавершенные строительством, необходимостью совершения сделки с такими объектами, а также приводит закрытый перечень документов, необходимых для регистрации объектов незавершенных строительством, в связи с чем возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8, касающихся необходимости расторжения договора строительного подряда. Несмотря на это, ВАС РФ и ныне руководствуется указанным выше Постановлением Пленума.
В свою очередь, Д.И. Ильин полагает, что «требование регистрирующих органов (при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено». Данное мнение, на наш взгляд, является не безосновательным, а постановка момента возникновения объекта незавершенного строительства в зависимость от прекращения договора строительного подряда представляется неверной.
В свою очередь, на местном уровне вопрос, связанный с моментом, возникновения объекта незавершенного строительства, четко урегулирован, что отражено в п. 2 Приложения к Постановлению главы администрации города Краснодара от 23 апреля 1996 г. № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации незавершенных строительством объектов нежилого фонда» в соответствии с которым незавершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30% от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами. Следовательно, момент возникновения объекта незавершенного строительством ставится в зависимость от степени его готовности.
Таким образом, на наш взгляд, критерий степени готовности объекта незавершенного строительства носит лишь описательный характер и не влияет на момент его возникновения.
В рамках данной проблематики необходимо также рассмотреть значение такого юридического факта, как государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 декабря 2004 г. № А56-7717/04 было отмечено, что незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Данную позицию, по нашему мнению, нельзя признать обоснованной. Во-первых, следует отличать существование права на объект и существование самого объекта. Действительно, ст. 131 ГК РФ предусматривает возможность наряду с государственной регистрацией осуществления специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества. Тем не менее Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Во-вторых, анализируя данный подход, можно сделать вывод о том, что до государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства его просто не существует, то есть, фактически нет объекта, подлежащего государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является лишь правообразующим элементом по отношению к объекту незавершенного строительства, но не является юридическим фактом, с которым следует связывать момент его возникновения.
Наиболее обоснованной и аргументированной, на наш взгляд, является позиция, в соответствии с которой моментом возникновения объекта незавершенного строительства следует считать момент приобретения этим объектом свойств недвижимой вещи. Данный подход поддерживается М.И. Брагинским, который справедливо отметил: «...при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей» (см.: Витрянский В.В., Брагинский М.И. Договорное право. Часть третья: договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2003. С. 149).
Необходимо отметить, что при приобретении объектом свойств недвижимой вещи возникает новый самостоятельный и целостный объект права. Кроме того, данный подход полностью отражает позицию законодателя в части включения объектов незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества.
В рамках заявленной темы следует рассмотреть вопрос о порядке регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется в административном порядке (регистрирующим органом) на основании документов, перечень которых указан в п. 3, 4 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Помимо административного порядка регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства существует также возможность признания права собственности на такие объекты в судебном порядке, в связи с чем необходимо проанализировать процессуальные особенности рассмотрения судами дел о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.
В первую очередь следует обратить внимание на подведомственность и подсудность данной категории дел. Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства подведомственны судам общей юрисдикции и арбитражным судам в зависимости от характера спора и субъектного состава участников этого спора.
Характер спора, разрешение которого отнесено к подведомственности арбитражных судов, определен законодателем как «экономический». Это спор, возникший в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ)).
Субъекты споров, разрешение которых отнесено к подведомственности арбитражных судов и, следовательно, исключены из подведомственности судов общей юрисдикции, содержатся в ч. 2, 5 ст. 27 АПК РФ.
Оба критерия, по которым проводится разграничение компетенции между судами общей юрисдикции и арбитражными судами и определяется подведомственность дел последним, должны учитываться в совокупности. При отсутствии любого их них дело подлежит разрешению в судах общей юрисдикции, если только специальными нормами оно не отнесено к подведомственности арбитражных судов.
В случае если дела подведомственны суду общей юрисдикции, подсудность дел определяется по правилам Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ). Полномочия мирового судьи по рассмотрению имущественных споров ограничены ценой иска в сто тысяч рублей.
Если цена иска превышает указанную законом сумму, судья возвращает исковое заявление в связи с неподсудностью, дела данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ). Следовательно, при вышеназванных условиях по правилам ст. 24 ГПК РФ дела о признании права собственности на объект незавершенного строительства становятся подсудными районному суду.
В случае если дела подведомственны арбитражным судам, их рассмотрение в первой инстанции подсудно арбитражным судам республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов (п. 1 ст. 34 АПК РФ).
Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, подведомственные как судам общей юрисдикции, так и арбитражным судам, рассматриваются в порядке искового производства.
Закон предоставляет широкую возможность обращения в суд заинтересованным лицам (гражданам и организациям) в случае нарушения их прав и свобод.
Наличие или отсутствие права на предъявление иска проверяется при принятии искового заявления. По смыслу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Заинтересованными лицами в рассматриваемой категории дел являются участники отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства.
Вопрос о том, кто именно из участников отношений (подрядчик, заказчик, инвестор) имеет право на признание права собственности на этот объект, представляет определенные сложности.
Одним из участников таких отношений является подрядчик. Однако его право на признание права собственности на объект незавершенного строительства носит противоречивый характер. Так, например, в Законе РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» указывается, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В случае отказа инвестора (заказчика) от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (контрактом). А согласно п. 1 ст. 2 указанного выше закона субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Таким образом, согласно Закону РСФСР до момента передачи объекта недвижимости заказчику право долевой собственности возникает и у подрядчика. В свою очередь, на основании п. 1 ст. 705 ГК РФ подрядчик несет риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком. Если бы подрядчик был «потенциальным собственником», то не было бы необходимости специально переносить на него риск случайной гибели. Также неправомерным было бы требование заказчика к подрядчику, в случае прекращения договора до его исполнения, передать ему результат незавершенной работы (ст. 729 ГК РФ). Таким образом, на наш взгляд, неправомерно признавать подрядчика собственником объекта незавершенного строительства в целом либо его части, за исключением случаев, когда подрядчик также является и инвестором.
Относительно вопроса о том, кто может признать право собственности на объекты незавершенного строительства после оплаты выполненной работы инвестором, следует согласиться с мнением С.П. Гришаева: «...можно прийти к выводу о том, что собственником становится сам инвестор» (см.: Гришаев С.П. Правовой режим объектов незавершенного строительства // Подготовлен для СПС «КонсультантПлюс». 2005).
По данной категории дел доказательствами являются документы, перечисленные в ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, подтверждающие право собственности или иное право на земельный участок, разрешения на строительство, проектная документация и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства), а также другие договоры, объектом которых является объект незавершенного строительства.
Что касается решения судов по данной категории дел, суд в случае признания права собственности на объект незавершенного строительства своим решением обязывает регистрирующий орган зарегистрировать такой объект.
Порядок апелляционного и кассационного обжалования решений судов по делам о признании права собственности на объект незавершенного строительства, подведомственным судам общей юрисдикции и арбитражным судам, определяется по правилам гл. 39, 40 ГПК РФ и 34, 35 АПК РФ соответственно.
Подводя итоги, следует отметить то, что в правовых нормах, регулирующих отношения, связанные с объектом незавершенного строительства, усматривается ряд противоречий. В связи с этим существует возможность для широкого толкования законодательства в этой части, а, следовательно, и злоупотреблений со стороны заинтересованных лиц. Следует согласиться с мнением Р.А. Валеева: «...обилие формулировок при отсутствии единого понимания данного объекта порождает проблемы в правоприменительной практике. Сложившийся пробел способствует упрощенному обороту объекта незавершенного строительства. Например, путем признания таковым вырытого котлована под фундамент лицо приобретает права на интересующий его земельный участок»
Объект незавершенного строительства является особым видом недвижимого имущества, поэтому необходима более детальная регламентация отношений, связанных с такими объектами. Таким образом, по нашему мнению, первоочередной задачей для устранения пробелов в законодательстве и единства судебной практики является законодательное закрепление путем включения в соответствующие статьи ГК РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иных нормативно-правовых актов содержания термина «объект незавершенного строительства», отражающего все существенные признаки данной категории.
Журнал «Человек и Закон», 2010, декабрь
Печатается с сокращениями