Общеизвестно, что квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройках далеки от современного представления о комфорте и потому зачастую требуют перепланировки. Как улучшить собственную среду обитания и при этом не вступить в конфликт с законом?
В новом Жилищном кодексе РФ даны определения понятий «переустройство» и «перепланировка». Согласно букве закона переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса под техническим паспортом жилого помещения понимается документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.
Из сказанного вытекает, что любые действия, не требующие изменений в техническом паспорте (который составляется и ведется в органах БТИ), не могут рассматриваться как переустройство или перепланировка.
Давайте разберемся, какие ремонтные работы относятся кпереоборудованию, а какие - к перепланировке.
Переоборудование жилых помещений включает в себя:
– установку бытовых электроплит, газовых плит;
– перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов;
– устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
– устройство новых вентиляционных каналов;
– прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
К перепланировке относятся:
– перенос и разборка перегородок;
– перенос и устройство дверных проемов;
– разукрупнение многокомнатных квартир;
– устройство дополнительных кухонь и санузлов;
– расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
– ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
– устройство новых или переоборудование существующих тамбуров.
Существует ряд ограничений по переустройству помещений в жилых домах. Одно из важных ограничений – не допускаются переоборудование и перепланировка при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников.
Не допускаются мероприятия:
– нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, технических и эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий;
- ведущие к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда, а также к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
Запрещается:
– снос капитальных стен;
– установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
– перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
– увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
– изменение границ санузлов за счет жилой площади (за счет коридора допустимо);
– изменение границ квартиры путем создания пристроек;
– разрушение вентиляционных каналов;
– перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).
Не допускаются:
– мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов:
а) устройство балконов, козырьков, эркеров;
б) устройство мансардных помещений и т.п.
Чаще всего согласуются или узакониваются:
– снос некапитальных стен на верхних этажах дома (если дом 16-этажный, имеются в виду этажи с 8-го);
– расширение или перенос санузлов за счет коридора или подсобного помещения;
– расширение или перенос кухонь за счет коридора или подсобного помещения;
– изменение электрики, если новая проводка держит установленную нагрузку.
Бытует мнение о том, что изменение проводки является перепланировкой. Это не перепланировка, а переустройство. Но при этом наступают одинаковые последствия и в отношении переустройства, и в отношении перепланировки (согласно гл. 4 ЖК РФ). Поэтому, чтобы не подвергаться санкциям за незаконную перепланировку или переоборудование, следует пройти согласование.
Нередко в государственных органах людей пугают тем, что если вы изменили положение хоть одной розетки, проложили хоть одну свою трубу, заменили типовую ванну на гидромассажную или душевую кабину, то это перепланировка и ее надо обязательно согласовывать. Это не так. В ст. 25 ЖК РФ переустройством считается действие, требующее внесения изменений в техпаспорт. Соответственно если в вашем техпаспорте нет проводки и не указан тип ванной, то можете поступать в соответствии со своим замыслом. Аналогичная ситуация возникает в связи с остеклением лоджий и балконов. Лоджия – это нежилое помещение, а согласно ст. 4 ЖК РФ последствия предусмотрены только для жилых помещений.
Так с чего же начать перепланировку? Прежде всего с проекта и его согласования. Получить разрешение на переустройство квартиры необходимо до того, как вы начнете ломать стены и демонтировать сантехоборудование. Проект должен быть выполнен в установленном объеме специализированной проектной организацией, которая несет полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты.
Если вы приобрели квартиру в новостройке со свободной планировкой, то на план БТИ сможете нанести выполненный ремонт только по утвержденному проекту. Часто бывает, что после ремонтных работ меняется планировка, происходят замена и перенос инженерного оборудования, меняется функциональное назначение помещений. Данные работы можно производить исключительно при наличии разрешительной документации и проекта, утвержденного в установленном порядке. Могут возникнуть изменения технических характеристик помещения: общая и жилая площадь, количество помещений и их функциональное назначение, количество и место размещения инженерного оборудования. Надлежащее оформление всех этих изменений требует внесения соответствующих данных в технический учет, который осуществляется органами технической инвентаризации. Изменения вносятся в технический паспорт здания, поэтажные планы и экспликацию.
Если перепланировку не согласовать, то могут возникнуть последствия: штраф, согласно КоАП, в размере 2500 руб. Штраф накладывается однократно при доказательстве факта перепланировки, т.к. нарушение полностью совершено к моменту наложения первого штрафа. Повторный штраф невозможен. И тут возникает одна деликатная проблема. Оштрафованные лица нередко задаются вопросом: «Каким образом узнают о перепланировке госорганы?»
Варианта два: от вас самих или от пожаловавшихся соседей.Что делать в этом случае? Предположим, что о вашей перепланировке узнал сосед, оповестил об этом ТСЖ и они решили с вами «разобраться». Могут ли они подать на вас в суд? Или может подать в суд жилищная инспекция?
Согласно ст. 14 ЖК РФ решение о перепланировке находится в исключительной компетенции органа местного самоуправления. Сосед, ТСЖ или любое другое лицо будет ненадлежащим истцом, и никакой судья у них иск не примет. Но при этом орган местного самоуправления всегда прислушивается к жилищной инспекции. Могут возникнуть определенные проблемы, но только в том случае, если нанесен ущерб соседям или всему дому в целом (например, здание дало трещину).
Конечно, госорганы попытаются наложить на вас штраф, предпринять иные санкции за неузаконенную перепланировку, даже если нет ущерба. Поэтому следует помнить: коль ущерба нет, то с доказательной базой у органа местного самоуправления будет весьма проблематично. Ведь для фиксации факта перепланировки нужно, чтобы техники БТИ попали в квартиру и составили акт о перепланировке. А от проникновения в квартиру вас защищает Конституция России. Неприкосновенность жилища – это конституционная норма, которая имеет высшую силу над остальными законами и подзаконными актами. Впрочем, законы Конституции не противоречат, а защищают ее нормы.
Так, согласно ст.3 ЖК РФ проникновение в жилище без согласия проживающих там лиц допустимо только по решению суда, или в случае аварийной ситуации, или в случае расследования обстоятельств преступления. Кроме этого, ст. 139 УК РФ за несанкционированное проникновение в жилище предусматривает наказание в виде лишения свободы и штрафов. И еще, проникновение должностного лица с использованием его служебного положения является согласно п.3 ст. 139 УК РФ отягощающим обстоятельством и предусматривает лишение свободы до трех лет.
Как же протекает согласование перепланировки? Согласно ст. 14 ЖК РФ обязанность согласования возложена на орган местного самоуправления, право на согласование, ранее существовавшие у Межведомственной комиссии (МВК), согласно новой редакции ЖК РФ, аннулированы. Теперь гражданам следует обращаться в Жилищную инспекцию. Эта инстанция органом местного самоуправления уполномочена на проведение контроля за перепланировками в жилых домах и является как бы его подразделением. Согласно ст. 26 ЖК РФ упрощена процедура согласования перепланировки, ограничен список документов на перепланировку, также ограничен срок принятия разрешения по заявлению – не более 45 дней. Но при этом процедура узаконивания легче не стала.
Существуют два вида согласования перепланировки: по проекту и по эскизу.
По эскизу – самое простое согласование. Со своим пакетом документов вы направляетесь в БТИ, в проектно-дизайнерскую компанию. Они делают так называемый рисунок – эскиз того, что вы хотите (или они предложат) сделать из квартиры. С эскизом, свидетельством на право собственности на квартиру, документами БТИ, копией финансового лицевого счета и выпиской из домовой книги вы идете в Жилищную инспекцию на прием к инспектору. Он знакомится с эскизом и сообщает, можно ли согласовать эту перепланировку или нет. Возможно, Жилищную инспекцию устроит все в вашем эскизе и вы без проволочек получите официальное разрешение на перепланировку. Следует помнить, что согласование это касается только работ по переустройству перегородок. Оборудование теплого пола или перенос санузла согласовывается по проекту. Согласование по эскизу – первичный этап. В Жилищной инспекции вас проинформируют, как правильно сделать проект. А затем с изменениями и дополнениями к эскизу вы можете возвращаться в организацию, которая готовила его, и заказываете уже проект.
Согласование по проекту – это довольно обременительная, но надежная процедура. Для согласования проекта в Жилищной инспекции вам придется согласовать его в нескольких государственных надзорных организациях:
– в Госпожнадзоре (УГПС);
– СЭСе;
– в архитектурном отделе, если затронут фасад здания (кондиционеры, изменение балкона).
В случае изменения инженерного оснащения помещений (установка теплового, газового, электротехнического оборудования с повышенным потреблением воды и энергетических ресурсов) проект согласуют с городскими организациями («Мосгаз», «Мосэнерго», «Мосводоканал», тепловыми сетями АО «Мосэнерго», Управлением топливно-энергетического хозяйства).
Получив перечисленные согласования, вы подаете в Жилищную инспекцию следующие документы:
1. Заявление установленного образца о намечаемом переустройстве помещений. В нем должны содержаться необходимые сведения: перечень мероприятий, режим и продолжительность производства работ.
2. Выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.
3. Копии документов о правесобственности на помещение и оригиналы для предъявления.
4. Пакет документов БТИ (поэтажный план, экспликация, технический паспорт).
5. Техническое заключение специализированной организации о возможности перепланировки или переоборудования помещения (выдается вместе с проектом).
6. Проектпереоборудования или перепланировки.
7. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций, капитальных стен, перекрытий и элементов общедомовых инженерных и вентиляционных систем (выполняется вместе с проектом).
8. Заключения всех перечисленных государственных надзорных органов (УГПС, СЭС и др.).
9. Справка о согласии всех заинтересованных совершеннолетних жильцов и собственников реконструируемых помещений с заявленной перепланировкой (переоборудованием), заверенная в жилищном органе по месту расположения помещения.
10. Решение общего собрания членов ТСЖ (ЖК, ЖСК) в случае, когда переоборудование (перепланировка) затрагивает места общего пользования здания.
11. Страхование гражданской ответственности за причинение возможного ущерба третьим лицам в ходе работ или в результате переустройства помещений осуществляется заявителями в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
12.Договор на авторский надзор с проектной организацией.
13. Договор с балансодержателем дома на технический надзор за производством работ.
Комиссия вправе при необходимости затребовать и иные документы, необходимые для принятия решения. Отсутствие согласования любой из вышеуказанных инстанций является основанием для выдачи заключения о невозможности осуществления заявленного переустройства помещений.
Согласовать перепланировку самому, не затратив ни рубля на неофициальные расходы, практически невозможно. Настройтесь на то, что к вам могут прийти с проверками представители всех этих органов, включая Жилищную инспекцию, на предмет выяснения соответствия проекту.
Тем, кто сделал перепланировку, а теперь хочет ее узаконить, хочу дать совет: идите в проектную организацию и делайте там проект по уже сделанному ремонту, а уже потом согласовывайте перепланировку как согласование проекта. Разница будет в том, что пакет документов БТИ будет у вас с красными линиями.
И вот вы получили разрешение на перепланировку. Но хождение по инстанциям продолжится: в Жилищной инспекции необходимо получить акты на выполненные работы, которые необходимо подписать в эксплуатирующей организации, у организации, которая осуществляла авторский надзор (обычно это организация, готовившая проект), в органе местного самоуправления. Далее следует заказать в БТИ новый поэтажный план на вашу квартиру с посещением жилья техником. Он сделает замеры перепланированной квартиры и проверит ее соответствие проекту. Затем вам нужно будет заменить старые правоустанавливающие документы на новые. А если вы в ходе ремонта решили что-то сделать по-другому и техник это обнаружит, то прохождение процедуры перепланировки начнется заново (или с середины).
Еще один актуальный вопрос, связанный с перепланировкой. А можно ли осуществлять в этом случае сделки с недвижимостью? Регистрационная служба обязана зарегистрировать сделку, если не изменились границы помещения. Вы поменяли местами кухню с коридором, но площадь квартиры осталась прежней. Главное, чтобы в техпаспорте от БТИ не было «красных линий» на границах квартиры, в противном случае Регистрационная служба откажет в регистрации сделки, т.к. получился новый объект недвижимости (а не просто перепланированный), при этом в техпаспорт квартиры могут поставить штамп о наличии незаконной перепланировки. Для продавца квартиры это означает административный штраф в размере 2500 руб., а для покупателя это означает переход к нему ответственности за перепланировку. Не каждый захочет связываться с такой квартирой.
Довольно часто жители нескольких квартир, расположенных рядом, устанавливают дверь в общем коридоре. И нередко возникают проблемы с соседями, с ТСЖ, с обслуживающей организацией. Как избежать ненужных конфликтных ситуаций?
Во-первых, согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.
Во-вторых, установка, замена дверей в коридоре – это не перепланировка. Но делается это с согласия всех соседей. Если все жильцы смежных квартир согласны, то к вам не может быть никаких претензий. И если вдруг один из соседей решил демонтировать дверь, потому что она его не устраивает, самостоятельно он сделать этого не может. Но в этой ситуации есть и минус. Представьте ситуацию – ваш сосед решил сдать квартиру. Жильцы постоянно меняются. Общий коридор становится «проходным двором». Вы хотите демонтировать старую дверь и отделиться от соседей. Не получится, потому что, если хозяин квартиры, который ее сдает, будет против, ваши действия будут незаконными и у него будет право обжаловать ваши действия.
Бывают случаи, когда сосед, не спросив никого, присоединяет к себе межподъездный коридор, забирает себе часть площадки и лишает вас доступа к счетчикам… В этом случае надо жаловаться в ТСЖ или в Жилищную инспекцию вашего района. В соответствии со ст. 36, 34 ЖК РФ сосед не имеет права без согласия соседей ставить дверь, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.