Ко мне обратился собственник земельного участка, на котором расположен жилой дом и несколько подсобных построек (два сарая и баня). Он решил продать данный земельный участок со всеми постройками, соответственно, но столкнулся со следующей проблемой — подготавливая пакет документов к регистрации перехода права собственности, из БТИ он получил документы с пометкой о том, что на его участке есть самовольные незаконные постройки, которые надо узаконивать или в соответствии со ст. 222 ГК РФ снести. Покупатель отказался от совершения сделки, потому что не захотел связываться с проблемой «самостроя». Мой клиент был в недоумении и не знал, что делать. Нужно ли ему узаконивать эти постройки, и вообще, что делать и куда обращаться в такой ситуации? Мы вышли из этого положения, сохранив постройки и не узаконивая их. Я поясню как.

Начнем с того, что определим для начала можно ли с такой уверенностью считать возведенные постройки самовольными?

Зачастую в документах БТИ все остальные постройки кроме жилого дома указываются, как возведенные самовольно, а именно: два сарая тесовых, баня кирпичная с предбанником тесовым.

Они, как правило, оценке не подлежат. То есть, их как бы нет, поскольку они не прошли определенных согласований в отделе архитектуры местного муниципального образования и в пожарной инспекции и т.д., то есть, построены без специального на то разрешения. В данном случае к ним применяется правило ст. 222 ГК РФ об отсутствии специального разрешения.

Действительно согласно правилу, установленному ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой признается «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Этой нормой и опилируют государственные организации, как будто не зная о существовании Градостроительного кодекса РФ, в котором четко прописано, что для строительства такого рода постройки разрешения не надо:

«Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 210-ФЗ)

2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; ……..» (ст. 51 п. 17 Градостроительного кодекса РФ).

То есть лицо осуществило постройки на собственном земельном участке, возможно, что-то пристроило, перестроило и т.д., но оно имело все законные основания для этого. Более того, в п. 3 ст. 261 ГК РФ: «Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах и не нарушает прав других лиц». Более того, статья 263 ГК РФ еще более категорична: «Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка».

А теперь давайте разберемся что такое «сооружения вспомогательного использования».

Гражданское право признает в качестве объекта права одну главную вещь (жилое помещение в виде жилого дома, которое должно соответствовать определенным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, — п. 2 ст. 288 ГК РФ) и ее принадлежности (все остальные постройки: туалет, сараи, баня с предбанником), которые признаются служебными и служат для обслуживания главной вещи — дома как жилого помещения. А разве не служат они вспомогательным сооружением для жилого дома?! Я считаю, что служат. Более того, статья 135 ГК РФ закрепляет еще одно важное правило: вещи, предназначенные для обслуживания другой, главной вещи, следуют судьбе главной вещи. То есть их юридическая судьба (право распоряжения) неразрывно зависит от юридической судьбы права распоряжения главной вещью — жилым помещением.

Слово «постройка» и упоминание «созданное на земельном участке» непосредственно указывают нам на то, что эта вещь является недвижимой, согласно определению, данному в ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки... все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...».

Конечно, Земельный кодекс РФ, с точки зрения гражданского права, несколько проблематичен, однако заглянем в него, в частности в принципы земельного законодательства (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ): «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом». Таким образом, сам объект — имеется в виду объект недвижимости — зависит напрямую от земельного участка. Может ли отдельно стоящий сарай быть признан отдельным объектом недвижимого имущества — самовольной постройкой? Исходя из норм Земельного кодекса РФ — нет. Иначе пришлось бы под этот объект определять отдельный земельный участок.

Обратимся к статье 1 ГК РФ: «Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности... недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав... Граждане... приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Гражданские права могут быть ограничены на основании закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства...».

Никто не может признать эти постройки незаконными априори, без соответствующего решения. То есть БТИ не вправе само по себе включать эти постройки в категорию самовольно возведенных. Где доказательства, что они возведены с нарушением существующих правил и норм градостроительства? Следить за этими нормами должны по смыслу закона иные органы.

Но даже если и считать, что были нарушены какие-либо правила, все равно, поскольку закон дал гражданину право свободного возведения постройки на принадлежащем ему земельном участке, и поскольку к данному гражданину не имеется официальных в установленном законом порядке оформленных претензий со стороны пожарников, архитектуры и т.п. инстанций, то данные постройки следует считать возведенными на законном основании, их владелец вправе считаться титульным, владеющим постройками на основании указания закона. Ведь сам Гражданский кодекс РФ в п. 1 ст. 9 указывает, что «граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права». И в п. 3 ст. 10 продолжение: «В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагается».

Так кто же может признавать эти постройки незаконными? По моему мнению, только суд. Посмотрим на правило, установленное пунктом 3 статьи 222 ГК РФ: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом...». Исходя из смысла данной нормы, вопрос о самовольности или несамовольности произведенных перестроек или возведенных построек может разрешить только суд. Как того и требует правило, установленное п. 3 ст. 35 Конституции РФ: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда», имеющей, кстати, прямое и непосредственное действие.

Проблема, связанная с такими постройками, так же очень часто встречается в вопросе наследования. Нотариальная практика на сегодняшний день в отношении самовольных построек идет следующим путем: свидетельство о праве на наследство, например, при наличии жилого дома, выдается только на те постройки, которые указаны в справке БТИ и в ранее выданном правоустанавливающем документе. Остальные, позже возведенные, постройки, например сарай, туалет или перестроенные постройки (если был сарай тесовый, а стал «сарай тесовый, обложенный кирпичом») признаются «постройками самовольными», на них свидетельство о праве на наследство уже не выдается. То есть, если нет зарегистрированного права наследодателя, постройки считаются самовольными и включению в наследственную массу не подлежат. И доверчивые граждане расстраиваются и, не зная, что делать, разводят руками — это же нотариус сказал. И никто не пытается спорить. А надо бы!

Подведу итог всего вышесказанного. Если Вы собственник земельного участка, построили там что-нибудь, а потом столкнулись с такой ситуацией, и Вам выдали документы с пометкой о «самострое», отказали в регистрации или не включили в наследственную массу ваши постройки, отстаивайте свои права, не идите на поводу у государственных органов, жалуйтесь в вышестоящие организации или идите в суд. Ведь ваши права нарушаются, так как сараи, гаражи, бани и другие постройки на вашем земельном участке не являются «самостроем» и абсолютно законны.

В заключение хочу привести один интересный пример. Это «другая сторона медали» описанной выше ситуации.

Универсальное правопреемство, по наследству, предусматривает, что к наследнику переходят не только права, но и обязанности. Был в наследственной практике такой случай обращения взыскания на имущество наследодателей. Человек унаследовал земельный участок своего старшего брата с постройками — старым домом, сараями, баней, бассейном, особняком. Но в состав наследства вошли только старенький дом, ранее купленный наследодателем, и пара сараев. Все остальное: шикарный двухэтажный особняк (к тому времени недостроенный) и новые постройки в состав наследственной массы не вошли, так как были указаны в виде самовольно возведенных построек. В свидетельстве о праве на наследство указаны не были, и обращение взыскания на них стало невозможным, поскольку наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним имущества (ст. 1175 ГК РФ). А перешло только то, что указано в свидетельстве. Вот и получилось, что наследники ответили в пределах стоимости этого старого домика согласно свидетельству о праве на наследство. А новейший особняк ушел мимо кредиторов.

 

ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ

 

«КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(принята всенародным голосованием 12.12.1993)

 

«ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РФ»

(от 29.12.2004 № 188-ФЗ)

 

«ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НОТАРИАТЕ»

(утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1)

 

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)»

(от 30.11.1994 № 51-ФЗ)

 

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ВТОРАЯ)»

(от 26.01.1996 № 14-ФЗ)

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.07.1997 № 122-ФЗ

«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»

 

«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(от 29.12.2004 № 190-ФЗ)

 

«ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

(от 25.10.2001 № 136-ФЗ)

 

«ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ)»

(от 26.11.2001 № 146-ФЗ)

 

«КОММЕНТАРИЙ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ЧАСТИ ПЕРВОЙ» (постатейный). Под редакцией С. П. ГРИШАЕВА, А. М. ЭРДЕЛЕВСКОГО, 2006 г.

 

«КОММЕНТАРИЙ К ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (постатейный). Под редакцией С. А. Боголюбова, 2005 г.

 

«О ВОЗМОЖНОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ В НАСЛЕДСТВЕННУЮ МАССУ «САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК» С. Н. РОЖДЕСТВЕНСКИЙ «Бюллетень нотариальной практики, 4, 2003 г.»