Сарин Сергей Владимирович, член коллегии адвокатов «Минаева и партнеры»
В настоящее время, в связи с высокими ценами на недвижимость все больше и больше в судах возникают споры по поводу права собственности на квартиры, дачи, земельные участки. Участником одного из таких споров стал автор настоящей статьи.
В один прекрасный день, придя, домой Л. обнаружила свою квартиру опечатанной органами ЖЭКа. Чтобы попасть домой Л. пришлось вызвать участкового инспектора, МЧС и другие службы и после представления Л. документов на квартиру было решено взломать дверь, чтобы попасть домой. На следующий день Л. узнала, что на квартиру получено свидетельство на право собственности, и переведен лицевой счет на другое лицо.
Не было никаких споров, жалоб, и тут вдруг, как гром среди ясного неба, хозяин квартиры — другое лицо. Все эти странные происшествия развеяла Е., которая представилась новой хозяйкой квартиры.
Л. ничего не оставалось, как обратиться в суд за защитой своих прав. Три года, а именно столько длилось судебное разбирательство, понадобилось, чтобы доказать, что свидетельство получено незаконно, и что Л. является единственным и законным собственником спорной квартиры.
На первом же судебном заседании выяснились новые подробности этой запутанной истории. Для начала необходимо сказать о том, что Л. в квартире проживала не одна, а со своим отчимом К., у которого родных не было, и он решил подарить квартиру Л., тем более что она платила за квартиру и фактически содержала отчима. Договор дарения был оформлен у нотариуса, который пояснил, что с момента подписания договора Л. становится собственником квартиры.
В момент оформления договора действовал ГК РСФСР, в соответствии с которым договор дарения считался заключенным в момент передачи вещи. После получения письма из налоговой инспекции Л. уплатила налог на дарение и стала проживать как полноправная хозяйка квартиры.
Спустя пять лет после заключения договора, а именно в 2001 г. «объявилась» троюродная племянница К., которую до этого не видели 15 лет. Она пригласила к себе К., пояснив, что живет одна и некому присмотреть за малолетней дочерью.
Спустя два месяца после переезда к племяннице К. умер.
За те два месяца, что К. провел «в гостях» у племянницы Е., на квартиру, принадлежащую Л., был оформлен еще один договор дарения и завещание на Е.
Второй договор был оформлен в 2001 г., когда гражданское законодательство претерпело существенные изменения: была принята и вступила в действие часть вторая ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним». Этой ситуацией и воспользовалась недобросовестная племянница, зарегистрировав договор в регистрационных органах и получив свидетельство на право собственности.
Вступив в это дело на стороне Л., мне пришлось доказывать, что договор дарения с Л. является заключенным в полном соответствии с законом и исполненным сторонами. Одновременно пришлось доказывать, что договор дарения с Е. заключен с нарушениями закона и поэтому, в соответствии с ГК РФ является ничтожным.
Во-первых, дарение квартиры второй раз осуществлялось не самим дарителем К., а был назначен представитель дарителя, что навеяло некоторые сомнения, почему не сам К. участник сделки. Е. в суд представила три доверенности от К.: доверенность на сбор документов, доверенность на дарение квартиры и доверенность на расторжение договора дарения с Л. В результате изучения названных документов были выявлены несоответствия их закону и здравому смыслу. Согласно удостоверительной надписи доверенность на расторжение договора заверена нотариусом в больнице, где лежал К. Однако приезд нотариуса в больницу не был подтвержден ни главным врачом, ни заведующей отделением больницы.
Доверенности на сбор документов и на дарение спорной квартиры согласно удостоверительной надписи были заверены на дому у племянницы Е. 26.01.2001 г. Чтобы проверить это, был сделан запрос в больницу, с просьбой указать, когда К. поступил на лечение. Согласно ответу, К. поступил в больницу как раз 26.01.2001 г. После получения такой информацию мной было сделано заявление, что доверенности поддельны и не могли быть подписаны К. на дому у Е. Однако оппоненты объяснили возникшее расхождение тем, что нотариус приезжала утром, а вечером К. был госпитализирован. Тогда я настоял на повторном запросе в больницу, с просьбой теперь уже указать время поступления К. Ответ главного врача содержал следующее: К. поступил в больницу, согласно книге учета поступающих больных, в 08.30.
Не осталась без внимания доверенность на расторжение договора дарения с Л. Сам факт существования такой доверенности ставит под сомнение сделку по дарению квартиры Е., ведь, прежде чем заключить новый договор на спорную квартиру, нотариус обязана была, в соответствии с законом, принять меры к расторжению уже заключенного договора с Л. Однако этого не было сделано, объяснение нотариуса и Е. заключалось в том, что они не знали о существовании каких-либо договоров либо обременений на спорную квартиру. Абсурд данных утверждений состоял в том, что в доверенности нотариус помимо фамилии имени и отчества указала и дату рождения Л., того лица, с кем необходимо было расторгнуть договор дарения. Следовательно, Е., а также нотариус не только знали о том, что квартира уже подарена, но и точно знали, кому подарена и когда.
Вообще непонятно, для чего была представлена данная доверенность в суд, ведь кроме ухудшения положения ничего не принесла нашим оппонентам, зато нам помогла поставить под сомнение данную сделку и позицию противников в целом.
Были подвергнуты сомнению основания и сроки, в которые Е. получила документацию на спорную квартиру. При перечислении всего, что было сделано Е. за один день, диву даешься, как такое вообще может быть. Итак, 19.02.2001 г. был открыт лицевой счет на Е., сданы документы на получение свидетельства о праве собственности на квартиру, зарегистрирован договор дарения, получено пособие на погребение, сделано заявление на выделение транспорта, сделан заказ в ритуальный фонд. Повторюсь, что все это было сделано Е. единолично (подписи Е. имеются на всех названных документах) в один день.
В материалах дела имеются две выписки из ЖЭКа: в 1-ой К. выписан как умерший 19.02.01 г., во второй К. выписан как умерший 26.03.01 г. Мы не смеем никого обвинять в данных, противоречащих друг другу фактах, однако кому-то это было нужно, и можно только догадываться кому и для чего.
С 2001 года длилось судебное разбирательство, были поданы запросы в Налоговую инспекцию, ЖЭК, БТИ, отдел социальной защиты, нотариальные конторы, больницу, в которой лежал отчим Л. последние дни жизни, была проведена почерковедческая экспертиза, проработан огромный массив судебной практики по данной категории дел.
Любопытным оказался запрос в Налоговую инспекцию с вопросом был ли оплачен Е. налог на спорную квартиру. Оказалось, что налог уплачивался, но на основании договора купли-продажи спорной квартиры.
Были истребованы многие документы, удалось найти подтверждение факта оплаты налога на дарение Л., проведения ремонта в спорной квартире, оплаты коммунальных услуг, квитанции о замене двери, покупки мебели и так далее. В общем, собрав эти документы, мы могли заявлять не только о проживании Л. в спорной квартире, но и несении Л. бремени собственности.
Судебные заседания неоднократно откладывались, на каждое из них мне приходилось приезжать из Москвы и вечером возвращаться обратно. Нашими оппонентами тоже была проведена большая работа, ведь на стороне Е. выступали два адвоката. Но все же именно наши старания были вознаграждены 30 декабря 2003 г., в этот день было вынесено решение районного суда полностью признающее нашу правоту. Разве можно было ожидать большего подарка к Новому Году?
Однако оппоненты на этом не успокоились и подали кассационную жалобу в областной суд. И только 06 апреля 2004 года Н-ский областной суд поставил точку в этом деле, оставив в силе решение районного суда, в котором собственником квартиры была признана Л., а договор с Е. был признан ничтожным как заключенный с нарушениями закона.
Уезжая из города Н. с чувством выполненного долга, я думал, сколько их, похожих ситуаций с «псевдоплемянниками и псевдоплемянницами», в которых страдают ни в чем невинные обманутые люди, вынужденные годами ждать и жить в незнании, где ты окажешься завтра — в своей квартире, или будешь выброшен на улицу. И хочется верить, что, как и в описанном деле, суд разберется и вынесет справедливое и законное решение.