Дело в том, что некоторое время назад в доме, где проживают мои родители, - по улице маршала Катукова, 22/1 - разнесся стойкий слух. Дескать, дом будут сносить, дабы продолжить мощный спортивный комплекс (гостиницу к нему?), возводящийся сегодня в пойме между домом и знаменитым Строгинским заливом. Стройка находится через широкое шоссе, 12-этажный дом-подкова куда современнее, комфортабельнее и новее многих иных московских – тем не менее, многие весьма обеспокоились. И это понятно: пожилым людям куда-то страгиваться особенно непросто. Отсюда возникает вопрос: насколько сегодня нам вообще гарантирована безопасность жилища? В каком случае таковое может быть ликвидировано - и вашу душеньку призовут к переселению? Что говорит об этом новый Градостроительный кодекс?
- Снос домов, - успокаивает Михаил Москвин-Тарханов, - предусматривается только для строительства линейных объектов электропередач, шоссейных, железных дорог, – в общем, достаточно узкого круга объектов общегородского и федерального значения. Спортивные и гостиничные сооружения к этому списку никак не относятся. Новые поправки могут предусмотреть в некоторых случаях строительство жилых муниципальных домов за счет средств городского бюджета, но, согласитесь, что рушить жилой дом, причем хороший, для строительства на его месте нового муниципального жилого дома - это было бы смешно.
- Но как все-таки развеять страхи? Кстати говорят, тем, у кого квартира приватизирована, вроде как будет предложено еще более комфортабельное жилье в соседнем Троице-Лыкове, а вот прочие поедут в Жулебино…
- Вы можете прийти в местную управу и попросить ознакомить вас с градостроительным планом. Или обратитесь к своему депутату в районе: он обязан быть в курсе происходящего и дать исчерпывающий ответ.
- Но откуда берутся слухи?
- В свое время известный французский историк Токвиль сформулировал закон, звучащий так: с ростом благосостояния растут социальные притязания. Тем, что они имеют, граждане удовлетворяться не хотят. Отсюда возникают деятели, скажем так, трех типов.
Во-первых, это – активные граждане, создающие самоуправления, товарищества собственников жилья: они не могут жить без того, чтобы не придумывать всякого рода проектов и не будоражить ими жителей. И среди этих проектов есть и реальные, и полезные.
Другая часть граждан – люди коммерческого толка, ищущие выгоды.
Третья - политики всех мастей, которые стремятся собрать жителей под своими знаменами. Под великими лозунгами люди сегодня мобилизоваться не хотят, так что тем, кто претендует на политическое влияние, приходится заниматься «мелкими провокациями» - на уровне местных проблем, которые, однако, не могут не «цеплять» человеческое восприятие.
В доме, в котором я живу, примерно раз в два года также возникают слухи о том, что его готовят к сносу. Люди начинают волноваться, бегать… Вместе со слухами появляются покупатели. Это игра на понижение стоимости квартир. Полагаю, ваши родители проживают в прекрасном районе с хорошей экологией, замечательным заливом, развитой инфраструктурой, новым метро…
- Да, оно в трех минутах ходьбы…
- Ну, так если кому-то внушают, что угрожает переезд в Жулебино, быть может, есть смысл продать квартиру за такую-то цену - денег хватит, чтобы купить жилье в каком-то более близком сердцу месте? Кто-то, возможно, на эту мысль и клюнет.
- Кстати, одним из новшеств кодекса является положение о публичных слушаниях, позволяющее жителям столицы принимать участие в рассмотрении проектов застройки в городе и быть в курсе реализации генерального плана города. Что под этим подразумевается? Насколько это реально?
- В каждом районе и микрорайоне должны проводиться оповещения граждан – через уполномоченных по подъездам, письма и листовки, местную прессу, кабельное телевидение и радио. Наилучшей формой считаю оповещение через старшего по подъезду, наихудшей - через кабельное ТВ. Последнее смотрит небольшое число людей, а вот газеты, брошенные в почтовый ящик, читают многие - и уж каждый просмотрит те распечатки, которые принесет ему «старшой».
- Все затронутое выше связано с проблемой так называемого точечного строительства – одной из наиболее острых в Москве (да и в других городах от нее страдают многие россияне). В столице более 500 объектов, которые вызывают массовые протесты горожан. Теперь эта самая застройка, вроде бы, будет называться по-другому?
- Вообще точечная застройка – это не термин. С одной стороны, он как бы устоялся в журналистских кругах, в общественных обсуждениях, даже среди архитекторов, однако мне он видится, скорее, жаргонизмом. И это как-то отталкивает от того, чтобы ввести его в закон. Скажем, журналистыпостоянно используют термин «крышевание», но, наверное, было бы странновато увидеть в Уголовном Кодексе статью под названием «Крышевание организаций». Можно назвать такое строительство «единичным» или «штучным», «точечным» или «уплотняющим»: не готов пока сказать, как лучше. Что будет в кодексе, - еще подумаем, поспорим, важнее правильно понимать суть термина и существо проблемы.
Давайте вспомним о том, как возводилась вся историческая часть Москвы. Это происходило штучно, без комплексной проработки района или квартала. «Цельные» же кварталы и районы стали появляться лишь во времена массового строительства. Но сегодня такая застройка практически исчерпана. Дальше нам все равно придется в городе строить, но уже на отдельных территориях - группами зданий, по два, по одному… Что же, это все мы назовем точечной застройкой? Нет, точечная застройка – это когда здание возводится на участке земли без проработки окружающей территории - с точки зрения всего комплекса градостроительных нормативов, социального законодательства, положительного или отрицательного влияния на экологию, учета мнения людей, высказанных на публичных слушаниях… Но если и один дом построен, но с учетом вышесказанного, то застройку можно с полным правом назвать комплексной. Наша беда не в возведении единичных домов, а в отсутствии градостроительной проработки!
- В соответствии с новым законодательством, уплотнение застройки может проходить также в счет строительства жилья по городскому заказу. При этом Вы произнесли слова, вызвавшие неоднозначную реакцию. «Если вы живете в квартире с проваливающимися полами, если у вас под полом гуляют насекомые и мыши - это настоящее горе. У нас места в Москве мало, поэтому мы будем строить жилье для очередников», - так Вы заявили. И попросили горожан отнестись к этому с пониманием: «Мы хотим сказать москвичам - ваш дом тоже кому-то мешал, когда его строили. Давайте жить тесно, но дружно». Вы и вправду считаете возможным для рядового москвича жить по принципу: в тесноте да не в обиде?
- Это единственный на сегодня возможный принцип нашей жизни. Москва – огромный город, здесь живет масса людей, чьи интересы неминуемо сталкиваются: один хочет новую квартиру, другой – детский сад, третий – хоккейную площадку, а четвертый - гараж… Мы действительно живем в тесноте – значит, надо считаться с интересами каждого. И не только, кстати, с теми, кто уже есть, но и с только еще входящими в столичное городское сообщество или перемещающимися по нему. Ну и впрямь: кто-то ведь живет в прекрасной квартире и ему важен, насколько замечателен его двор, а в это время другие люди годами проживают в аварийных домах с дырявыми полами. Знаю немало ситуаций, когда в иных семьях дети уроки делают под столом или запершись в туалете. Их интересы разве не столь же значимы, как тех, кто заботится о том, чтобы вид из его окна был чудесным? И если имеется возможность дать этим детям возможность нормально учиться, то я в некоторых случаях, там, где возможно за то, чтобы «потесниться».
А вот если речь идет не о жилом доме, а коммерческом объекте, то жители, конечно же, вправе сказать: с какой стати мы должны ухудшать свои жилищные условия ради прибылей «чужих дядей»?! Даже если город нуждается в них, - ищите для оных иные места: покупайте помещения на рынке, идите в Москва-Сити, где развернуто гигантское строительство, в нежилые зоны… Тут два принципиально разных подхода: для решения остросоциальных проблем и для бизнеса.
- Тем не менее, по мнению ряда специалистов, точечная застройка должна быть полностью запрещена. Она недопустима, нигде в мире ее не практикуют. Необходимо, чтобы существовали комплексные планы застройки районов, которые учитывали бы транспортную, геологическую и экологическую обстановку в городе.
- Ну, а разве это противоречит тому, что я говорю? Должна быть именно комплексная проработка микрорайона! Просто не надо подменять понятия. Нельзя строить дом без комплексной проработки или отдельный дом вообще? Если вы о последнем, то это попросту смешно. Только в пределах Садового кольца находится 10 тысяч домов: из них 2 тысячи памятников истории и культуры, 6 тысяч ценных и пригодных домов и 2 тысячи бросовых и разрушающихся строений, расположенных в том числе и в зоне жилой застройки. Как мы будем таковые реконструировать-перестраивать, если у нас будет запрещена единичная застройка? Нет, мы будем это делать, но при этом «прорабатывать» весь квартал.
- Вы обещаете, что столичные власти не допустят строительства в районах сложившейся застройки банков, элитного жилья для продажи, других коммерческих объектов. Но как можно стопроцентно проконтролировать процесс? Ведь не раз было уже так: принимается решение строить социальный объект, а в итоге на первом этаже многоэтажки появляется детский сад, а все остальное здание передается под офисы.
- Нет, такого не должно быть ни при каких обстоятельствах. Как это реально проконтролировать? Да очень просто! Если вы видите, что строится отнюдь не социальный объект, то обратитесь в суд – по его решению строительство будет остановлено. А лучше сразунаписать Мэру, который при нарушениях властен остановить строительство, вообще не дожидаясь судебного решения.
- Многие эксперты отмечают, что большинство острейших проблем - транспортная, геологическая, экологическая и пр. - будут сопутствовать точечной застройке, даже если вместо коммерческого жилья строить социальное, а вместо офисов – детские сады. В данном случае проблема не в том, какие именно объекты уплотняют наши районы, – тут вопрос о нарушении нормативов, когда из-за нового строительства в городе почти нет зеленых зон, детских площадок и других необходимых составляющих жизни мегаполиса.
- Никто ничего с нарушением нормативов строить не собирается, также как и с нарушением, к примеру, городского социального законодательства. Но если все соблюдено и просчитано, отчего не строить? Впрочем, перед этим власти обязаны сообщить об этом жителям, посоветоваться с ними о деталях строительства. Разумеется, после введения в строй нового дома нагрузка на инфраструктуру увеличится: больше учеников пойдет в ближайшую школу, покупателей – в магазины… И это обязательно будет учтено, инфраструктура подкорректирована.
- Но если в моем дворе начали строить, к примеру, высотку и она стала загораживать солнечный свет, - это не только из области лирики и элементарного комфорта. Сие, между прочим, существенно снижает стоимость моей квартиры. Как тут быть?
- Свои гражданские и имущественные права вы можете защищать в суде – на то есть Гражданский Кодекс РФ. Докажите, что понесли реальный ущерб, - получите компенсацию. Но имейте в виду, что город, когда вы покупали квартиру, не гарантировал вам ни неизменности вида из окна, ни сохранения стоимости жилья. Столица живет по федеральным нормативам, и, вы, по определению, должны их знать. Только в случае их нарушения вам что-то «светит».
- Большие опасения «точечная застройка» вызывает у геологов. Допустим, иные из них сетуют: строители производят буровые работы для разведки – здания, находящиеся слишком близко к новому строительству, дают трещины. Бурение и котлованирование нередко приводят к провалам грунта, что способно вызвать обрушение зданий.
- Мне кажется, что здесь больше «страшилок», чем правды… Начнем с того, что Москва находится в очень благополучном геологическом регионе. Геологическая основа столицы хорошо изучена действительно серьезными специалистами. По их данным, геологические риски связаны только с верхней поверхностью почвы – не более 30-40 метров вглубь. Дальше все совершенно спокойно. Да, «наверху» достаточно сложной является гидрогеологическая обстановка: вот тут надо действовать не только с соблюдением всех необходимых норм, но даже с определенной перестраховкой. Это увеличивает цену строительства, но, по моему глубокому убеждению, вещь совершенно обязательная.
Случись же какая беда для жителей в процессе происходящего рядом с их домом строительства, они могут и должны требовать полной компенсации ущерба при любых обстоятельствах (даже не надо разбирать, виновны строители или нет), так как, с точки зрения гражданского законодательства, строительная техника – это источник повышенной опасности. За любую неосмотрительность, пусть и при кажущемсяполном соблюдении регламента, ответственны строители – им и расплачиваться.
- А как будет происходить борьба с самовольным строительством? Что тут нового предлагает Градостроительный кодекс?
- Тут все просто. Самовольное строительство подлежит сносу за счет того, кто его произвел. Надо определить, что называется самовольным строительство? Это – строительство без согласия собственника или без прав собственности, строительство без распорядительных документов Правительства, строительство без утвержденных проектных документов. Если нарушения невелики, возможны пересогласования, если нет – объект должен быть либо изменен, либо снесен.
- У любого зреющего законодательного документа всегда есть противники. Кое-то из ваших оппонентов считает, что Градостроительный кодекс не будет принят, ибо в нем «очень много несоответствий федеральному законодательству и множество мер, которые не просто не решают городских проблем, а только усугубляют их» (так, в частности, считает президент Межрегионального общественного фонда «Институт города» Вячеслав Глазычев).
- Как юрист осознаю, что градостроительное законодательство является самой сложной отраслью публичного права. Мы провели огромную работу, и я беру на себя ответственность утверждать, что наше законодательство не в коей мере не противоречит федеральному, но будет развивать его в соответствии с решениями Конституционного Суда. Усугубить какие-либо проблемы Градостроительный кодекс не сможет, поскольку он опирается на уже принятое и действующее законодательство, которое лишь приводится в соответствие с федеральным и, как было сказано выше, развивает его, кодифицируется и совершенствуется. Наоборот, он решит многие проблемы.
Мы исходим из реальной практики, а не теоретических измышлений, отсюда наше законодательство, надеюсь, логично и разумно. У нас согласованная позиция – у московского Правительства и у столичной Думы, и значит, мы будем работать в четком режиме. 1 февраля закончилась подача поправок, на очереди - второе чтение законопроекта. Потом возьмем еще некоторое время на поправки – в конце мая, думаю, документ пройдет окончательное чтение. В июне предполагается литературная и корректорская правка, и - на стол Мэру!
Вот почему я не сомневаюсь, что Градостроительный кодекс Москвы будет принят, причем до начала летних каникул городской Думы.