Как мутная вода на камнях, банкноты из конвертов оседают на рынке недвижимости, питая и взращивая его до невообразимых размеров. Раздутый спрос опережает предложение, жилищное строительство нуждающееся в реальных инвестициях, в стройматериалах, в рабочей силе, не получает финансовой поддержки, но все, как сговорившись, хотят квартиры. Словно подогретое тесто, российский рынок жилья бурлит и клокочет, равнодушно пожирая денежный поток сомнительного происхождения и загоняя цены на квадратные метры в недоступные заоблачные выси.
Ах, этот теплый квартирный рынок! Никаких тебе налоговиков, силовиков, лишних разговоров, здесь все, как в бане, равны перед Богом. Здесь делают деньги из пустоты — квартира купленная сегодня, завтра уйдет по двойной цене. Риски минимальны. Банки с их вялыми процентными ставками, завязанными на инфляцию, отдыхают. Бизнес с рентабельностью в 300% и более неподвластен силе закона, что великий бородач К.Маркс засвидетельствовал еще в XIX веке. В XXI мы убеждаемся в правоте суждений основателя интернационала. Сегодня в России мы проживаем сценарий, где трудно разобрать, где кадры кино, а где эпизоды реальной жизни.
Деньги с нефтяным душком
По данным аналитического центра IRN.ru, с сентября 2005 года рост цен на жилую недвижимость в Москве составил 2% в месяц. Это очень высокие темпы роста: 27% в пересчете на год. Для рынка недвижимости устойчивость таких высоких темпов означает удвоение стоимости квартир каждые три года. Кто сможет выдержать такую безумную гонку? Что это за рынок — российский рынок недвижимости, игнорирующий инфляцию, заявленную правительством? По каким законам он живет, есть ли предел, выше которого не поднимется планка стоимости жилья в столице и не только?
Эти вопросы сегодня не имеют однозначного ответа.
Мы видим обильное денежное предложение, большой объем средств, не находящих других направлений для инвестирования. Рынок недвижимости растет вместе со всеми сегментами российского инвестиционного поля: вместе с акциями, облигациями и прочими финансовыми инструментами, подаренными нам Западом и его рыночной экономикой.
Шальные деньги гуляют по России. Нефтяные деньги, отколотые у работящих компаний, с огромным трудом преодолевающих многочисленные административные барьеры. Эти деньги не будут инвестировать в производство, не пустят их и на благотворительность. Они, по сути, предмет накопления и спекуляций алчных людей. Рискну предположить, что это средства, полученные не совсем честным путем. Мы наблюдаем активные проявления теневого капитала нашего самого массового сословия — чиновничества. Что там греха таить: коррупционные деньги, как и всякие другие без движения лежать не могут, но поле их приложения крайне ограничено. Скромные кабинетные работники в пыльных пиджаках опасаются засветиться и стараются не выходить за рамки, ими же определенные, они предпочитают действовать наверняка. Богатые люди, и в том числе чиновники, приобретают квартиры для дальнейшей перепродажи, благо наши законы позволяют это делать, не декларируя источников дохода, а налоговая система необычайно либеральна к приобретателям недвижимости.
По мнению Олега Шеина, депутата Госдумы РФ, в крупных городах, особенно в Москве и Петербурге, появилась категория людей, которым просто некуда девать деньги. Они скупают все подряд. И поскольку в отдельно взятом городе на рынок выбрасывается достаточно небольшой объем недвижимости, рост цен неизбежен. Если мы будем и дальше так двигаться, считает депутат, то рано или поздно придем к возникновению частных доходных домов. Богатые люди будут скупать целые жилые здания, и сдавать в них квартиры внаем. К слову сказать, сегодня тема доходных домов весьма активно обсуждается в Интернете. У богатых своя жизнь, у бедных, как выясняется, никакой.
Коррупционные деньги с нефтяным душком, впрыснутые в экономику, девальвируют систему ценностей многих миллионов российских граждан, разрушают рынок труда в строительстве и не только, перекашивают саморегулирующие экономические механизмы. Предложение не поспевает за спросом, периодически воспроизводя всевозможные «лохотроны», вроде компании «Социальная инициатива» и ей подобные. Нет денег на реальное строительство, а покупателей — море. Нонсенс.
Хочешь прослыть честным — плати
Пропасть между богатыми и бедными в России год от года увеличивается. По мере роста цен на жилье уменьшается число потенциальных покупателей квартир, мечта получить собственное жилище для многих становится неосуществимой. Было бы несправедливо считать, что неадекватный спрос на жилье с целью вложения капитала — единственная причина подорожания вожделенных многими квадратных метров. Сегодня мы говорим о коррупционной составляющей в стоимости жилья, непосредственно связанной со всеми этапами строительства — от выделения участка под застройку до сдачи дома в эксплуатацию. Незыблемый принцип коррумпированной экономики «Тот, кто работает, платит взятки или уходит», к великому сожалению, действует повсеместно, переплетая железными лианами финансовых обязательств самые различные отрасли экономики и систему взаимоотношений людей, в обычной жизни независимых и честных. Лучших из лучших втягивают в коррупционное бесстыдство, что хуже всего. Выбора нет: хочешь быть честным — оставайся с носом. Эпидемия мздоимства, опаснее СПИДа и птичьего гриппа, вместе взятых. От инфекций рано или поздно разработают вакцину, а вот пороки — в самой природе человека. Нет нравственности в обществе и в каждом отдельном индивидууме — коррупция неистребима.
Не замечать ее гипертрофированных размеров в области строительства жилья больше нельзя. Герман Греф, министр экономического развития, утверждает, что «объем взяток на рынке строительства жилья составляет около 3,5 млрд. долл. в год». Средний размер чиновничьих поборов за выдачу лицензии достигает 50 тыс. долларов, сообщается на сайте www.ng.ru. Очевидно, что слова Г.Грефа близки к действительности, однако всякое проявление мздоимстватруднодоказуемо. Министр предлагает в качестве заслона от этой проклятой напасти максимально упростить порядок принятия проектной документации на строительство жилья, «исключив все административные барьеры и убрав чиновников».
Национальное позорище
Было бы неправильно считать, что коррупция в сфере жилищного строительства существует только в Москве и Санкт-Петербурге. Сие позорное явление произрастает пышным цветом и в регионах России, однако масштабы злоупотреблений там чуть-чуть скромнее.
По мнению Артура Никитина, главы региональной ассоциации уральских строительных фирм, строительство доступного и комфортного жилья очень трудно осуществлять в мегаполисах, гораздо проще — на районных землях. В районах согласования идут 2-3 месяца и уровень коррупции намного меньше, чем в мегаполисах, где коррупционная составляющая в цене сдаваемого жилья составляет 40-50%! Казалось бы, кто потянет такую ношу? Тем не менее, в приобретателях жилья в регионах мы не видим недостатка.
Квартирный рынок — отдельный мир, где все взвешено и строго регламентировано. Намеки здесь понимают с полуслова. Апофеоз взаимопонимания. «Конвертсия» сознания. Понятия замещают прорехи в законодательстве, а их немало, и это тема для отдельного разговора.
По словам Георгия Сатарова, президента фонда «ИНДЕМ», объем рынка коррупции в 2001 г. составлял $ 33,5 млрд., а в 2005 г. эта цифра составила $ 316 млрд. Размер средней взятки в абсолютном выражении вырос в 13 раз: с $ 10,2 тыс. до $ 135,8 тыс. Он был сопоставлен исследователями со средней по России стоимостью одного квадратного метра жилья (новой квартиры), которая с 2001 по 2005 г. выросла на 70%. В 2001 г. на одну среднюю взятку можно было купить 30-метровую квартиру среднего качества, а спустя 4 года стало возможным приобретение квартиры площадью более 300 метров. Вот вам и последствия роста цен на нефть, результат реального вложения рентных незаработанных денег!
Кто устоит перед великим соблазном, перед его величеством Конвертом, перед пугающей тайной укрытых в нем долларов, делающей жизнь взяточников и тех, кто трется рядом, сладкой и безмятежной? Что может противопоставить простой человек, не желающий петь с чужого голоса, уютной жизни чиновников, определивших таксу за все и вся?
Дмитрий Медведев, первый вице-премьер правительства России, возложил прямую ответственность за незаконное обогащение на местные власти, пытающиеся извлечь из процесса возведения жилья свою личную выгоду. По словам вице-премьера в регионах наблюдается «прямое уклонение муниципалитетов от исполнения федерального законодательства о предоставлении земельных участков под застройку на открытых аукционах». Муниципалитеты, дескать, захватили местные строительные рынки, создали дефицит земельных участков, взвинтили цены. По утверждению Д.Медведева, ситуация приобрела характер «национального позорища». Против махинаторов и саботажа законодательства призваны активно выступить Генпрокуратура и Федеральная антимонопольная служба. Оказывается, что из тысячи выделенных участков лишь 99 были выставлены на аукционы, а 870 — отданы по «целевому назначению», что предполагает коррупционную заинтересованность. Между тем мы не слышим о громких делах возбужденных по фактам коррупции. Генпрокуратура, ау!
Благие намерения остались словами
А какие были надежды у российских властей, вводящих в действие новый Градостроительный кодекс! Он, по их мнению, должен был существенно ограничить объемы мздоимства, при распределении перспективных участков под строительство.
На ниве распределения земель вообще творился беспредел: муниципальные власти раздавали земли под застройку одним росчерком чиновничьего пера. Естественно, самые перспективные участки, требующие минимальной инженерной подготовки и расположенные в престижных районах, доставались компаниям, тесно связанным с местными властями. Градостроительный кодекс ввел требование, что выделение земли под строительство должно происходить исключительно на открытых аукционах, участвовать в которых может любой застройщик. Но, как мы видим, ничего из этой хорошей затеи не вышло. И праведный гнев вице-премьера лучшее тому подтверждение.
Владимир Путин, кстати, очень жестко высказался по данному поводу: незаконно розданные участки необходимо изымать и передавать тем, кто будет строить.
Тем не менее, слова президента так и остались словами. И виной тому плохо прописанная процедура в новом законодательстве. Механизм изъятия участков предусмотрен в новом Градостроительном кодексе: сначала нерадивого застройщика «наказывают» четырехкратной ставкой земельного налога, потом, если он в течение трех лет не начал работать, по суду могут изъять участок и затем выставить его на новые торги. Но дело это долгое, и у земельных спекулянтов есть множество способов многократно перепродавать один и тот же участок, по сути, ничего не делая, стричь купоны с очередной продажи. Законодательных механизмов, которые могли бы остановить этот процесс, увы, не существует. Возможно по причине коррупционности самого законодательства. Ну, как тут не вспомнить золотые слова К.Маркса про 300% рентабельность…
В полной мере решить проблемы обеспечения граждан России жильем можно, лишь запустив механизм строительства жилья на полные обороты. И вот здесь помощь государства была бы очень кстати. Как это сделать на практике, экономисты знают. Для начала необходимо поменять приоритеты, слово покупать, отныне должно звучать, как строить…
Сейчас в нашей стране строится чуть более 40 млн. квадратных метров жилья в год. К 2010 году правительство намерено довести этот показатель до 80 млн. — практически удвоить. Но и этого явно недостаточно. Как подсчитали эксперты, в российских условиях для обеспечения баланса между спросом и предложением следует строить порядка 1 квадратного метра на человека в год.
С учетом того, что население России составляет 143 миллиона человек, нацпроект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» лишь тогда повлияет на решение жилищной проблемы в стране, когда строители ежегодно смогут сдавать не менее 140 млн. квадратов новых квартир. Когда это произойдет — вопрос вопросов…
Если учесть, что развращенность строительного сегмента экономики у нас находится на пике своего развития и коррупция здесь цветет пышным цветом, то проекты со 100% рентабельностью, к коим относится возведение новых домов, окажутся малоинтересными для компаний. Как их заинтересовать в расширении сектора своей работы не праздный вопрос к Минэкономразвития...
Сегодня бизнесу куда приятнее работать по Марксу, на рентабельности 300% и более, накручивая цены на запыленные и перепродаваемые квартиры. Разорвать этот порочный круг задача для всех: и для властей и для каждого из тех, кто хочет сохранить собственное достоинство.