По данным крупнейших риэлтерских компаний, сегодня в Москве есть районы, где цена квадратного метра элитной жилплощади доходит до 20 тысяч долларов. Если 100-долларовые бумажки укладывать на земле в один слой, то на одном квадратном метре умещается где-то 9,5 тысяч «зеленых». То есть земля в центре столицы ценится буквально не на «вес золота», как принято говорить, а на «площадь долларов».
Сенатор от Москвы Олег Толкачев в середине мая в беседе со мной обрисовал ближайшие перспективы строительного комплекса в столице: «Чтобы обеспечить нормальное воспроизводство жилищного фонда, необходимо строить 1 кв. метр площади на человека в год. РСФСР в составе СССР в 1991 году строила около 0,8 кв. метра. Затем к концу 1990-х эта цифра упала чуть не до 0,1 кв. метра. К концу нынешнего года Москва, возможно, выйдет на показатель 0,6 кв. метра (количество жителей берется по последней переписи, которая показала, что в Москве проживает немногим более 9 млн. человек, цифра явно заниженная. — С.Г.). Проще говоря, по объективным причинам спрос на жилье в Москве и ближнем Подмосковье ажиотажный и в ближайшем будущем будет оставаться таковым. А при подобном спросе существующую систему злоупотреблений — взятки, скупку жилья на корню, искусственное вздутие цен - никакими законодательными мерами не остановить».
Не менее жестко по этому поводу высказывается руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина: «Нет сейчас в России бизнеса прибыльней, чем торговля недвижимостью в Москве!»
Теперь попробуем рассмотреть ситуацию со стороны строителей. Еще в конце 1990-х в каждой крупной строительной компании существовал отдел, который занимался разрешительной документацией. Работа специалистов такого отдела заключалась в хождениях по чиновничьим кабинетам и получении необходимых согласований. Аренда участка, экологическая экспертиза, архитектурный надзор, земельные отношения, переселение владельцев, разрешение на строительство и т.д. и т.п.
Причем еще с советских времен цена каждой подписи была известна — от бутылки коньяку до крупной суммы в конверте. Понятия «даром» здесь давно не существует. Как в классическом фильме «Тот самый Мюнхгаузен», наши чиновники считают подвигом сам факт ежедневного прихода на работу. Все остальное — за отдельную плату.
С началом строительного бума ситуация коренным образом изменилась. Во-первых, те, от кого зависело решение о выделении участка под застройку — главы администраций, префекты, — очень быстро поняли, что могут претендовать на значительно большие суммы, нежели раньше, поскольку резко выросли прибыли строительных компаний.
Во-вторых, давление на мелких чиновников, тихо продававших свои подписи за небольшие деньги, сильно возросло. При первой же попытке повысить расценки именно их начали сдавать, ловить на взятках и сажать. В ответ им пришлось требовать полного соблюдения всех законов и инструкций, что, естественно, сразу отразилось на сроках строительства.
Этого уже никто допустить не мог — конкуренция заставляла строительные компании хватать все участки под застройку, до каких дотягивались руки, и начинать на них хоть какую-то возню. Задержки с согласованиями были невыгодны никому, поэтому стали поступать проще — давать много и в одни руки. Прежде всего главе администрации (или его близкому родственнику), который уже, используя свои рычаги, проталкивал нужные решения через все инстанции. Еще до конца прошлого года девелоперы, о которых речь пойдет ниже, открыто включали в список предоставляемых услуг такие пункты, как «урегулирование земельных отношений» и «взаимодействие с администрациями всех уровней». Читай — дача необходимых взяток.
Сейчас эти пункты из договоров исключили, но сами-то услуги остались, так сказать, «по умолчанию». Знакомый главный инженер проекта (ГИП) недавно рассказывал: «В начале 2000-х я привозил главе районной администрации в Подмосковье миллион рублей за разрешение на строительство, и тот был счастлив. А сегодня везу миллион долларов, и не берут. Ждут более интересного предложения».
Таким образом, собственно строительные компании отошли на второй план, а на первый вышли отделы, занимавшиеся согласованиями. Очень быстро они выделились в отдельные фирмы и стали называться девелоперами. В такую компанию гораздо проще пригласить на директорскую должность родственника крупного чиновника, ведь она занимается бизнесом и собственно к строительству имеет лишь опосредованное отношение. Получив же «добро» сверху, специалисты по согласованиям очень быстро проведут по инстанциям все необходимые документы. Вот здесь и приглашается строительная компания, причем любая: турецкая, белорусская и т.д.
Чтобы нагляднее продемонстрировать, как это работает, приведу конкретный пример. Осенью прошлого года одна из крупнейших московских девелоперских компаний присмотрела «свободный» участок в Оружейном переулке, в 50 метрах от Тверской улицы. Участок, по сути, — внутренний дворик двух существующих зданий постройки 60-х годов, на котором располагались открытая парковка на 30 машин, детская и спортивная площадки и маленький скверик. Естественно, все это должно пойти под бульдозер, чтобы во дворик втиснулся небольшой «домик» на 27 элитных квартир площадью метров по 100 каждая.
В ноябре ночью дворик отгородили от домов бетонными блоками, оставив узкие проходы на улицу, охранять территорию пригласили ЧОП. Жильцы подняли шум, пошли по инстанциям и, вскоре убедившись, что никаких прав на строительство у девелоперов нет, успокоились. Однако весной каждый житель получил красивую открытку, в которой компания приносила извинения за беспокойство при строительных работах и давала гарантию, что ночных работ не будет.
Спрашивается, откуда такая уверенность в своих силах, можно сказать, наглость. Давайте посчитаем. Прошлым летом элитная квартира на Тверской улице по каталогу международного риэлтерского агентства «Найт Френк» стоила 1,5 млн. долларов. Оружейный переулок все-таки не Тверская, но и цены с тех пор выросли как минимум вдвое, так что предположим, что квартиры будут стоить столько же. Значит, выручка после продажи всех квартир получается чуть больше 40 миллионов.
Строительство одного квадратного метра в центре столицы стоит сейчас 1,5 тысячи долларов (цифра совсем недавно озвучена директором крупнейшей московской строительной корпорации в эфире радиостанции «Эхо Москвы»). Причем прибыль строительной компании уже заложена в эту сумму. Умножим 27 на 100 и на 1500, получим 4 миллиона долларов. Сие — строительные работы. Примерно во столько же инвестору обойдутся услуги девелоперов. Разница — 32 миллиона долларов. Строительство будет длиться год, квартиры, безусловно, за это время раскупят.
Теперь вопрос на засыпку: сколько денег готов будет заплатить инвестор в виде взяток, чтобы получить подобную прибыль? Два, пять, десять миллионов долларов? Прибыль все равно огромная, но и риск есть: в любой момент может прибежать какой-нибудь депутат или чиновник более высокого ранга и потребовать свои 2, 5, 10 миллионов. Строительство могут вообще запретить.
Однако и соблазн велик. Квалифицированные девелоперы в лепешку разобьются, чтобы проект «пошел». При таких раскладах чиновник, от которого зависит решение вопроса, оказывается в положении инженера Брунса из гайдаевских «12 стульев». Вездесущий отец Федор прорвется в кабинет, залезет в окно, на дачу, в постель, возьмет в оборот жену и других ближайших родственников. Одно слово — девелоперы.
Однако не спешите жалеть несчастного государственного служащего. 2000-е развратили причастных к строительству чиновников всех рангов настолько, что они уже считают доход от каждого нового объекта своей неотъемлемой и неделимой «зарплатой». Они ведь ничем не рискуют, к деньгам при передаче не прикасаются, и уличить никого невозможно.
Для иллюстрации снова приведу конкретный пример такого подхода к проблеме. В начале марта мне предложили в качестве наблюдателя побывать на одном мероприятии. Крупная московская строительная компания представляла жителям небольшого поселка в Подмосковье проект застройки нового микрорайона. Так называемые «общественные слушания». Процедура рутинная, но по закону необходимая.
Пока ехали на 52-й километр от Москвы, ГИП Иван Гусев объяснил мне суть происходящего. Позиция у компании была самая выигрышная: микрорайон спроектировали в чистом поле по другую сторону шоссе от существующих зданий. Проект предусматривал строительство нового теплового и водозаборного узлов для всего поселка, полную реконструкцию инженерии, постройку двух новых школ и детских садов, о чем здесь только мечтали.
Кроме того, заселение нового микрорайона повышало статус поселка и давало ему право на строительство собственной стационарной больницы, о чем жителей должен был проинформировать представитель районной администрации. Вполне предсказуем и приход сюда крупных сетевых магазинов, банков и т.п. Словом, сплошной позитив.
Однако подвох все же был. За три дня до слушаний глава поселковой администрации запросил с компании такую сумму, которую в руководстве даже не стали обсуждать. Не потому, что такие честные, просто уже «сделали ставку» на районные власти. С этим мы и приехали. Первые десять рядов кресел зала небольшого клуба были плотно засажены людьми. Поселок строился в 70-х годах для обслуживания научно-исследовательского полигона, в основном для технической интеллигенции. И сейчас, судя по последней переписи, 90% взрослого населения имеет высшее образования. Однако в зале явно собрались представители оставшихся 10%. Иван развесил на сцене чертежи и четко, по-военному, обосновал необходимость строительства, его преимущества для жителей. У меня не осталось сомнений — проект «пройдет».
И тут началась свистопляска. Поднявшийся из первого ряда старичок спросил у Ивана, почему «скорая помощь» их района едет к ним полтора часа. Потом какая-то женщина начала жаловаться на то, что в школе, где учится ее сын, течет крыша. И так далее. В конце из задних рядов послышалось даже: «Вы, евреи, и так все скупили». Но в той стороне отчетливо булькало, там наливали. Интересно, что глава поселковой администрации, который и должен решать эти вопросы, сидел тут же, сзади, но спрашивали все с несчастного ГИПа. Иван пытался объяснить людям, что его компания, собственно, и собирается решить большинство перечисленных проблем, но его никто не слушал. Подвыпившие люди вошли в раж. Итог был закономерен — единогласно «против», о чем тут же составили документ и выдали на руки ошалевшему Ивану.
Я заметил, что на слушаниях было ТВ. На следующий день в передаче «Вести-Москва» прошел ужасный, на мой взгляд, сюжет, где главной выступающей была явно нетрезвая женщина. Как мне объяснили на канале, журналистам позвонил некий депутат и попросил «заступиться за людей». Вот и заступились. Насколько я знаю, до сих пор там не брошено ни одной лопаты земли, все заморожено.
Так что рычагов у любого «маленького» главы достаточно, чтобы забодать любой самый позитивный проект. Следовательно, надо «давать». В том и состоит квалификация девелоперской фирмы (а в данном случае эту роль попытался взять на себя отдел строительной компании), что она должна знать, кому дать и сколько. А иначе на взятки уйдет любая запланированная прибыль. Будут тянуть и тянуть. Кстати, последний московский конфликт в Южном Бутово создал полное впечатление, что «дали» не тому, кому следует, и дали мало.
Проблема огромная, деньги огромные… В последнее время в треугольник отношений «исполнительная власть — строители — народ» активно пытаются вмешаться дополнительные силы: члены общественной палаты, депутаты всех уровней, деятели шоу-бизнеса (куда же без них!) и прочая, прочая.
Это вмешательство ни в коем случае не может решить проблемы в целом. Сколь бы высокими соображениями ни руководствовались различные народные избранники, они порождают прецеденты, сообразно с которыми может быть создана еще одна ступень или форма контроля. А для девелоперов это означает просто увеличение цены вопроса, не более того.
Поскольку иного решения проблемы не вижу, закончу словами того же Олега Толкачева: «Нужна государственная программа, в соответствии с которой под контролем государства должна быть создана такая же стройиндустрия, как в середине 60-х». В этом случае через какое-то время чиновники, которым вменят в обязанность обеспечить заданные темпы строительства, сами начнут предлагать строительным компаниям и потенциальным жильцам деньги (то есть кредиты), лишь бы первые строили, а вторые вселялись. Но до этого, видимо, еще далеко.
Источник: сетевой журнал «Территория жизни»